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房价急升楼市投机重来下半年或将面临调整

来源: 2018年08月15日

房价急升楼市投机重来 下半年或将面临调整

作为全国楼市风向标的深圳,今年以来再度领舞房地产市场,上演了一出量价齐涨、绝地反击的好戏。到6月份,深圳房价达到14908元/平方米,与去年底相比上涨了35%。然而楼市急速上涨的同时,也在积聚着风险。

据美联物业的一份报告显示,由于房价上涨,当前深圳二手房租金回报率已经下跌到3.5%,低于银行5年期定期存款利率。而当租金回报率低于贷款利率时,实际投资回报率就已为负值,也就是说,目前深圳的二手住宅投资价值正在逐步丧失。

房价急升导致楼市投机卷土重来

据统计,今年上半年深圳成交一手住宅388万平方米,同比增加149%,6月成交均价14908元/平方米,比2008年12月上涨35%,与5月份相比涨幅在15%左右,而这已经是深圳房价连续4个月上涨了。

根据中原地产的统计,深圳的一些代表性楼盘项目都出现了空前热销的局面:南山的中海阳光玫瑰园、诺德国际本月销售率都接近90%;宝安熙龙湾二期首批低调选房,基本售完;湾上六座开盘售出八成;观湖园加推的叠拼别墅持续旺销;龙岗第五园加推新单位,持续热销;花语岸、公园大地、大山地等加推单位销售也都理想。

销售的火爆让一些开发商开始捂盘。数据显示,6月份深圳全市新增供应只有29.3万平方米,环比减少32%,尽管有多个楼盘入市或加推,但绝大部分楼盘仍采取分批少推的手法。截至6月底全市存量住宅仅1.4万套左右,供求矛盾开始凸显。

楼市炙手可热的氛围,让曾经销声匿迹的炒房客卷土重来。近期投资客突然增加,年初时深圳楼市的投资客比例不到5%,现在已经达到30%左右。中原地产报告显示,投资客涌入成为近期楼市的显著特点。

二手房方面,深圳6月份成交面积约为130.31万平方米,成交均价为15176元/平方米,较5月份的数据都在上涨。中原地产的统计显示,从6月份二手房的购房用途来看,自住客户的比例持续下降,6月该比例降至78.94%,有11.36%的客户表示其置业行为是出于投资目的,环比上升了1.96个百分点;另外有9.70%的客户表示自己置业是用来自住或投资,该比例较上月增加了2.51个百分点。明确表示投资和表示或用于投资的客户比例已经超过了两成。

租金回报率等参考指标渐行渐远

由于房价急速拉升,深圳楼市不理性的因素不断增加,离租金回报率、房价收入比等参考指标渐行渐远。美联物业的一份报告显示,由于房价上涨,当前深圳二手房租金回报率已经下跌到3.5%,低于银行5年期定期存款利率。

分析人士指出,投资房地产获利主要通过两个途径,一是通过价格上涨来获取回报,二是通过出租物业获得租金回报。今年以来,房价连续上涨,通过前一种方式获利的炒房客不少,但在房价已经上涨触碰到天花板时,租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时,实际投资回报率已为负值,意味着房地产投资价值正在逐步丧失。

深圳社科院城市营运中心主任高海燕说,除开炒房客,多数投资型购房者都是以长线持有,通过租金来获取回报的,因此考虑出租回报率至关重要。以深圳为例,通常深圳住宅的出租回报率大约在4%至5%之间,但2008年租金普遍出现下跌,回报率也相应下滑。近期住宅出租市场虽然有所回暖,租金略有上升但远赶不上房价的上涨幅度,因此出租回报率仍不理想。

据了解,目前深圳租金回报率不高的主要原因是,一方面房价上涨过快,另一方面由于实体经济没有全面复苏,因此租金不可能上涨得太快。受金融危机冲击,深圳特区外现在连农民房都很难出租出去,租金有下降的趋势。也了解到,在深圳市区内的华强北、沙头角等片区,也由于企业、工厂倒闭员工租赁需求减少,中途退租情况增多,租金还没有涨起来。

下半年楼市或将面临调整

值得注意的是,虽然很多人是出于通胀预期才加入到炒房的行列,但宏观经济政策可能面临着调整,这将给楼市带来重大变化。7月9日

房价急升楼市投机重来下半年或将面临调整

,央行发行2009年第24期、第25期中央银行票据。其中,第25期中央银行票据为一年期票据,该期中央票据的发行,意味着一年期央票发行经过7个月的停歇后再度重启,央行对货币政策进行了微调。

从房地产政策方面来看,支撑深圳楼市上升的政策预期或将发生改变。深圳中原地产的一份报告认为,后期针对房地产行业很有可能通过收缩信贷规模、提高信贷审核力度来严控房地产信贷风险,从深圳来看,目前有些银行已经收紧房贷。如果房贷收紧,投资需求将受到一定抑制,购房者的心理预期也将受到影响。

众厦地产总经理助理林晓华表示,在下半年,银行放贷可能会逐步收紧,个人购房优惠政策则也可能于年底取消。此外,下半年深圳还将有40多个新盘上市,供应量的放大,价格上的促销优惠必不可少。多种因素叠加,楼市调整估计将在下半年或明年初到来。

深圳大学国际金融研究所所长国世平认为,目前楼市的刚性需求已经基本释放完毕,而宏观经济形势不容乐观,今年1月至5月我国三驾马车的出口仍然是负增长,CPI仍然下降,表明经济仍然下降,同时人们的收入预期还是下降。像这样价格这么涨,成交量持续放大,我认为不太会长久下去。

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