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高成本致北京19个地王项目至今难解套

来源: 2018年11月07日

高成本致北京19个地王项目至今难解套

目前,地王项目要么低价入市,要么不入市。如果入市不降价,很可能演变成一场拉锯战,市场不买账,房企死扛,资金实力不雄厚的开发商将被彻底套牢。一位业内资深人士向《证券》坦言,地王项目难以解套,毕竟成本很高。

近日,随着万柳地王的一锤定音,沉寂许久的北京土地市场和楼市一同热闹起来,高端楼市也一下成为业界关注的焦点。实际上,2009年以来的北京地王多数在2011年上半年就已经入市。

据北京中原地产市场研究部统计数据显示,目前北京入市的地王项目有19个,累计销售额约为446.46亿元,而这19个地王项目合计总土地出让金则达到了468.76亿元。这意味着这19个地王项目销售一年多,却尚未收回买地成本。

更值得一提的是,纳入上述统计的30块地王中,还有11个项目尚未入市,或者处在在建阶段,或者荒置,甚至房企干脆退地。

销售业绩惨淡

据上述统计数据表显示,从2009年5月21日到2010年3月17日这段时间内,北京合计有30块住宅类属性地块的溢价率超过100%,剔除个别已经退地及在建未销售的地块,合计入市地块为19宗,其平均溢价率也达到了164%。

据悉,除了像金茂府这样一年贡献给方兴地产[简介最新动态]年销售额一半以上的项目外,这些高价地王项目的销售普遍不乐观。其中,明星项目贡献的销售金额占土地成本比例较高,但多数项目销售金额占其土地成本不足50%。

据上述统计表显示,目前在售中信新城[最新消息价格 户型 点评]项目销售金额为16.67亿元。而该地块是2010年3月由中信地产[简介 最新动态]于以52.4亿元拿下。2011年6月该项目入市,销售一年多之后,其销售金额仅占地价的31.8%。值得一提的是,中信[简介 最新动态]城开盘定价仅为2.4万/平方米。对此,链家地产分析师陈雪认为,该项目以目前的定价,基本没有盈利空间。

而中海九号公馆[最新消息价格 户型 点评]项目目前销售金额为33.87亿元。而该地块是2010年1月21日由中海地产竞得,当时总价达到66.9亿元。2011年3月该项目入市,15个月的销售时间过后,该项目销售金额占土地成本为50.6%。

除此之外,据了解,保利地产旗下的保利东郡[最新消息价格 户型 点评]地王项目此前为了加速资金回笼,更是推出了17套特价房,每套房优惠甚至直逼100万元。

上海的中海长风地王项目几乎就是成本价入市,利润空间不大,换来了一些成交量。如果中海不促销的话,估计市场不会买账。上海一位研究机构的分析师对本报表示,地王现在的命运很尴尬,成本价入市没什么利润,高价入市陷入死穴,销售业绩普遍惨淡,不但拖累房企的资金链,还会拉低其业绩。

拖延地王项目入市时间

实际上,入市地王销售业绩惨淡也促使一些开发商拖延地王项目入市时间,甚至有一些地王干脆处于荒置状态。上述业内资深人士向表示。

无独有偶,据了解,2009年6月由北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得的通州九棵树地王也尚未入市。正在挖坑。一位消息人士向透露,何时入市尚不好说,最快也要等到明年才能预售。

此外,2011年6月,合景泰富旗下子公司广州丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元拍得了崇文门菜市场地王。现在一年过去了,该地块的入市仍遥遥无期。此前,合景泰富相关人士曾向《证券》表示,因该地块属于商业项目,前期准备阶段较长,如果准备不足,仓促开工将会给项目造成负面影响。

不过,据了解,周围商铺租赁市场并不火爆,甚至有空置店面。有业内人士也向表示,该地块地价过高,即使项目入市后,收回成本周期也相对很长。

然而,即使地王的命运如此尴尬局势也仍未阻止开发商对优质地块的争夺,新近晋升地王的万柳地块就是如此。

值得一提的是,业内人士纷纷担忧,地王的相继出现将会改变市场预期,对抑制投资需求不利,那么后市地王是否会频繁出现呢?

对此,陈雪认为,经历调控,开发商拿地已经逐渐回归理性,一味追求高价盲目拿地存在较大风险,尤其是高溢价地王,一旦市场有所转向,企业的压力也不言而喻。

从目前的土地市场价格来说,对于库存依然比较高的房企来说,除非少数优质地块,其他地块拿地的积极性依然不高。所以除万柳等个别优质地块外

高成本致北京19个地王项目至今难解套

,其他区域再出现地王的可能性很小。北京中原地产市场研究总监张大伟向表示。

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